Ceny mieszkań wakacyjnych biją rekordy. Gdzie najtaniej nad Bałtykiem?

Ceny mieszkań wakacyjnych w Polsce biją rekordy, a siedem z dziesięciu najdroższych kurortów turystycznych to miejscowości położone nad Bałtykiem. Sopot awansował na drugie miejsce w rankingu, wyprzedzając Świnoujście, które rok wcześniej zajmowało pozycję wiclidera.

Sopot przesunął Świnoujście — największa zmiana w czołówce

Sopot zanotował spektakularny wzrost cen mieszkań wakacyjnych. Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania wzrosła tam o 17 proc. i osiągnęła poziom blisko 26,8 tys. zł. To wystarczyło, aby wyprzedzić Świnoujście, które spadło na trzecie miejsce pomimo że pozostaje jednym z najdroższych rynków w Polsce.

W Świnoujściu średnia cena metra kwadratowego wynosi około 25,6 tys. zł, jednak odnotowano tam korektę — ceny spadły o ok. 5 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Piąte miejsce utrzymały Międzyzdroje, gdzie również zaobserwowano spadek cen o ok. 4 proc.

Zakopane pozostaje niekwestionowanym liderem

Zakopane utrzymuje pozycję najdroższej miejscowości turystycznej w Polsce drugiego roku z rzędu. Średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosła tam do blisko 34,9 tys. zł, czyli o prawie 12 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Stolica polskich Tatr jeszcze bardziej zdystansowała konkurencję — aby znaleźć się w pierwszej dziesiątce, mieszkania muszą kosztować średnio minimum 21 tys. zł za metr kwadratowy.

Ranking 10 najdroższych kurortów turystycznych w Polsce

Miejsce	Miejscowość	Średnia cena za mkw.	Zmiana rok do roku	Region
1	Zakopane	34,9 tys. zł	+12%	Góry
2	Sopot	26,8 tys. zł	+17%	Morze
3	Świnoujście	25,6 tys. zł	-5%	Morze
4	Kościelisko	25,1 tys. zł	-12%	Góry
5	Międzyzdroje	25,0+ tys. zł	-4%	Morze
6	Hel	23,6 tys. zł	—	Morze
7	Białka Tatrzańska	22,4 tys. zł	—	Góry
8	Krynica Morska	22,2 tys. zł	—	Morze
9	Grzybowo	22,0 tys. zł	+22%	Morze
10	Dziwnów	20,8 tys. zł	—	Morze

Grzybowo zadebiutuje z największym wzrostem cen

Wśród nowości w rankingu wyróżnia się Grzybowo, które zadebiutowało w pierwszej dziesiątce z imponującym wzrostem cen — aż 22 proc. w ciągu roku. Do grona najdroższych kurortów weszły również Białka Tatrzańska i Dziwnów, natomiast wypadły z niego Mielno, Szklarska Poręba i Mikołajki. Mimo że średnia cena nowych mieszkań w tych miejscowościach nadal przekracza 20 tys. zł za metr kwadratowy, nie było im wystarczająco, aby utrzymać pozycję w top 10.

Warto zwrócić uwagę na znaczne wahania cen w mniejszych kurortach. W Szczyrku średnia cena metra kwadratowego wzrosła w ciągu roku aż o 37 proc., w Karpaczu o 16 proc., a z drugiej strony w Rogowie spadła o 22 proc., w Mikołajkach o 12 proc. Te fluktuacje wynikają z faktu, że w niewielkich miejscowościach pojawienie się jednej luksusowej inwestycji lub wyprzedanie najtańszej części oferty może spowodować duże wahania średniej ceny.

Co to oznacza dla kupujących mieszkania wakacyjne?

Wysokie ceny mieszkań wakacyjnych nad morzem odzwierciedlają fundamentalną różnicę w sposobie wyceny nieruchomości turystycznych. W apartamentowcu wakacyjnym płaci się przede wszystkim za lokalizację — im bliżej plaży, jeziora czy stoku narciarskiego, tym wyższa cena. Nabywcy są gotowi zapłacić bardzo dużo za możliwość podziwiania wyjątkowego krajobrazu z okna lub tarasu.

Liczy się także standard inwestycji i dostęp do atrakcji turystycznych. W wielu kurortach turyści mogą korzystać z basenów, stref SPA, saun czy restauracji. Istotna jest także możliwość korzystania z mieszkania przez cały rok, dlatego dużym zainteresowaniem cieszą się miejscowości oferujące atrakcje zarówno latem, jak i zimą.

Jednak tak wysokie ceny nie oznaczają masowego rynku. Chętnych na mieszkania wakacyjne nie brakuje, ale nie jest to popyt porównywalny z tym, który obserwujemy w największych miastach. Takie nieruchomości kupują głównie osoby zamożne, poszukujące drugiego domu lub bezpiecznej lokaty kapitału. Zdecydowana większość Polaków nie może sobie pozwolić na taki zakup.

Dominacja kurortów nadmorskich — oferta i skala rynku

Pod względem wielkości rynku zdecydowanie dominują miejscowości nadmorskie. W samym Gdańsku deweloperzy oferują ponad 6,1 tys. mieszkań, w Szczecinie blisko 3,3 tys., a w Gdyni prawie 2,5 tys. lokali. Setki mieszkań dostępne są także m.in. w Kołobrzegu, Międzyzdrojach, Świnoujściu czy Ustroniu Morskim.

Zdecydowanie mniejsza jest oferta w górach. W Białce Tatrzańskiej w sprzedaży znajduje się zaledwie 22 mieszkania, w Krynicy-Zdroju 23, w Szczawnicy 24, a w Kościelisku 32 lokale. Podobnie jest na Warmii i Mazurach — poza Olsztynem lokalne rynki są bardzo małe. W Iławie dostępnych jest zaledwie kilkadziesiąt mieszkań, a w Ostródzie tylko trzy lokale.

To efekt nie tylko ograniczonego popytu. W górach atrakcyjnych działek budowlanych jest niewiele, a możliwości inwestycyjne ograniczają również uwarunkowania środowiskowe i krajobrazowe. Z kolei na Warmii i Mazurach dużą popularnością cieszą się domy jednorodzinne i rekreacyjne. W rejonach jezior i w wielu miejscowościach górskich osoby szukające wakacyjnej przystani częściej decydują się na zakup działki i budowę domu niż na mieszkanie w apartamentowcu.

Najdroższe vs. najtańsze kurorty — przepaść w cenach

Obok bardzo drogich lokalizacji są też miejscowości, w których nowe mieszkania kosztują kilkukrotnie mniej. Najtańszym rynkiem w zestawieniu pozostaje Kajkowo koło Ostródy, gdzie średnia cena metra kwadratowego wynosi ok. 6,2 tys. zł. Kolejne miejsca zajmują Ełk (8,3 tys. zł za metr kwadratowy), Kudowa Zdrój (9,9 tys. zł/mkw.) oraz Puck (10,1 tys. zł/mkw.).

O relatywnie niskich cenach w tych miejscowościach decydują przede wszystkim skala ruchu turystycznego i ich rozpoznawalność. Najwyższe ceny osiągają lokalizacje będące markami samymi w sobie — Zakopane, Sopot, Świnoujście czy Mikołajki są rozpoznawalne w całym kraju i przyciągają nabywców z całej Polski oraz zagranicy, co bezpośrednio przełada się na wzrost cen nieruchomości.

Systematyczny wzrost progu wejścia do pierwszej dziesiątki najdroższych kurortów — z poniżej 19 tys. zł za metr kwadratowy dwa lata temu do obecnych blisko 21 tys. zł — pokazuje, że rynek mieszkań wakacyjnych w Polsce dynamicznie się zmienia i staje coraz bardziej ekskluzywny.